Tento článek se věnuje současné situaci okolo vysokých cen bytů a domů v Praze, a daňové politice, která s tím souvisí, tedy daně z nemovitosti…

Již delší dobu se ozývají hlasy, které poukazují na to, že ceny bytů a domů v Praze odpovídají cenám v západní Evropě. Podívejme se tedy, jaké jsou ceny v Praze, protože všem našim spoluobčanům se hodí vědět, kde budou za kolik bydlet.

V celkovém pohledu, podle statistického srovnání za roky 2016-2019, ceny za m2 v Praze v absolutních číslech narostly nejvíc. V r. 2016 byla cena 69 604 Kč. V současnosti se cena v průměru pohybuje mezi 91 707 – 93 697 Kč za m2. V jiných městech, sice v procentech došlo výraznějšímu růstu (v Jihlavě, až o 52%), ale jakkoliv jde o vysoký nárůst, dopad není tak výrazný vzhledem k nižšímcenám v absolutních číslech. Pro Prahu a Pražany je každé procento nárůstu výrazným zatížením.

Pokud by tento trend (růst zhruba 10% meziročně) pokračoval, můžeme se do r. 2025 dočkat i průměrných cen 163 tis. Kč za m2 (v současnosti cena na Praze 1). V oblasti pronájmu ceny stagnují, ale pro každého člověka, pro každou rodinu, je lepší bydlet ve vlastním.

Přinášíme Vám tabulku s cenami ve vybraných oblastech Prahy. Ceny za m2 v průběhu posledních měsíců.

Tabulka ceny bytů za m2

K výše uvedené tabulce je nutné zdůraznit, že ceny se nezřídka liší podle zdrojů informací, ale všechny zdroje ukazují na zvyšující se cenu v procentech a absolutních číslech. Nejlepší situace jsou na Praze 4, 9 a 10. V případě Prahy 4 určitě hraje svou roli příměstský charakter těchto oblastí. Je tam tedy dost prostor k rozšiřování bytové výstavby, nejsou tam různé chráněné zóny a opatření, která křiví trh, přímo, či nepřímo navyšují ceny realit. Na Praze 2, 7 a 10 došlo k mírnému snížení cen, všude jinde ceny stouply.

Příčiny vysokých cen a nákladů na bydlení

Podívejme se i na příčiny. Těch je celá řada, a nejde jen o developerské spekulace, což je oblíbená obezlička, některých politiků, kteří svalují vinu na soukromý sektor.

Stavební povolení

Mezi významné příčiny patří plynulost a efektivita procesu stavebního povolování. Pokud se podíváme na statistiky „Doing Business“, asi nás šokuje, že Česká republika se společně s Chorvatskem, nachází v dost nečekané společnosti. Za námi je Barbados, Venezuela, Albánie, či Nigérie, ale hned před námi je Gaza, Niger, Bolívie a i země jako Pákistán jsou na tom mnohem lépe, pokud jde o vyřizování stavebních povolení.

Paradoxně se tak dostáváme do kolotoče, kdy neefektivní systém stavebního povolení omezuje výstavbu bytů, tím pádem cena stávajících bytů roste, a ty je tak obtížné prodat, přestože poptávka je vysoká. Podle „Central Group“ bude za zhruba deset let v Praze chybět 100 000 bytů. Pro vykrytí snížení cen a zlepšení prodejnosti bytů by se muselo stavět 5 tisíc bytů ročně. Průměr posledních tří let je zhruba tři a půl tisíce. To je úzce spjato se stěhováním lidí do Prahy.

Daň z nemovitosti

Navzdory posledním snahám senátorů o zrušení této daně, vláda jejich návrh smetla ze stolu. Základním kamenem úrazu je to, že daň z nemovitosti patří mezi jedny z mála, které jdou výhradně do rozpočtu obcí. Na základě změn v roce 2009 navíc obce získaly právo plně měnit nastavení koeficientu výpočtu daně dle svého vlastního rozhodnutí.

I proto při poslední vlně zvyšování daně z nemovitosti v Praze, celkem 53 z 57 radnic odsouhlasilo zvýšení daně. Daň jako taková se nezvyšuje, mění se koeficient výpočtu daně. V současné době má Praha stanoven koeficient 5. Po hlasováních a stávajícím rozhodovacím procesu dojde ke zvýšení základní varianty koeficientu na 2,5. U komerčních objektů zůstane stávající hodnota 1,5. Například Praha 4 toho chce využít k zvýšení koeficientu na 4,5.

Kritika poukazující na zdražení bydlení a zvýšení ročních nákladů bydlení (až zdvojnásobení daně z nemovitosti) je odmítána s tím, že vybrané peníze mohou jít na výstavbu obecních bytů, což naopak může snížit ceny nemovitostí. Problém je, ale se slovy „mohou“ a „může“. Ani jedno není jisté, a spíše hrozí to, že pražské rodiny budou akorát platit vyšší daně.

Mezinárodní srovnání

Protože bylo hned na začátku řečeno, že ceny bytů se v Praze dostávají na úroveň západní Evropy, udělejme si srovnání s cenami, jak v západní Evropě, tak v zemích Visegrádské čtyřky. Procenta. Statisticky je růst cen nemovitostí v České republice třetí nejvyšší v EU. Přisrovnání let 2017-2018 stoupla cena v ČR o 9,9%. Před námi už je jen Lotyšsko s 11,8% a Slovinsko s výraznými 18,2%. Průměr růstu cen EU je 4,2%. Německo je mírně nad průměrem růstu, Francie, Belgie i Velká Británie jsou pod průměrem růstu, ve Švédsku cena rostla jen o 0,6% a v Itálii dokonce klesla o 0,6%.

Nyní i srovnání v absolutních číslech. Cena m2 v centru Berlína (Mitte) je 169 764 Kč, okolí Berlína 99 033 Kč, ve středu Bratislavy 53 367 Kč. Naprosto nesrovnatelné porovnání je s Varšavou, v jejímž centru zaplatíte za m2 zhruba 76 084 Kč (pro srovnání, víc než v okrajových částech Prahy). Naši maďarští bratři zaplatí za stejnou plochu 66 331 Kč. Opět – centrum Budapešti.

V podstatě jediná větší metropole středo-východní Evropy, která v ceně nemovitostí s obrovským předstihem trumfne Prahu, je Mnichov s 256 339 Kč, ale Praha by neměla usilovat o to dohnat Mnichov právě v tomto primátu.

Relativně dobře je na tom Praha i ve srovnání s Vídní. Cena ve Vídni je o 23% vyšší, ale tady je nutné srovnat platy. Průměrná mzda v Praze je 41 450 Kč, průměrná mzda ve Vídni je 97 489. A tak, i když srovnáváme například s Paříží, nebo Londýnem, kde jsou ceny vyšší o 55, resp. 65%, platy tam jsou taky v úplně jiné třídě. V Paříži 75 tisíc Kč měsíčně, v Londýně 100 522 Kč. A abychom neopomněli výše uvedený Mnichov, tak tam je mzda 108 574 Kč měsíčně. Ano, cena bytů je tam dvojnásobně vyšší, ale mzda je tam víc než dvou a půl násobně vyšší.

Autor: Štěpán Lipský, Praha, ČR, 3.10.2019